Actualización de una tasación

Una actualización de una tasación es toda revisión de una tasación anterior, emitida por la misma entidad tasadora antes de transcurrir dos meses desde su fecha de emisión, en la que con referencia a la tasación anterior, se modifiquen las advertencias, los condicionantes o cualquiera de los valores que figuren en ella.

Advertencia

Alerta que se añaden al expediente siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, ante determinadas carencias documentales o cuando se desee resaltar algún aspecto relevante a los efectos de la correcta interpretación del informe.

Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API)

Profesional debidamente titulado y adscrito a un Colegio Profesional de Agentes de la Propiedad Inmobiliario, que realiza su actividad principal de intermediación en las transacciones inmobiliarias, además de hacer otras como asesoramiento inmobiliario-urbanístico y valoración.

Agente urbanizador

Empresario que se compromete a llevar a cabo las obras de urbanización necesarias en el terreno, asumiendo su coste. Los propietarios del terreno le dan a cambio solares edificables o bien una cantidad en metálico.

Ámbito de gestión / Unidad

Son zonas de un término municipal remitidos a una ordenación urbanística conjunta. También se puede referir a suelos pendientes de desarrollo urbanístico cuya gestión unitaria se llevará acabo por los propietarios de los suelos afectados, por la administración o por agentes urbamizadores privados distintos de la propiedad del suelo.

Amortización

Distribución sistemática del valor por el que se va depreciando un activo a lo largo de su vida útil, por su uso, por el transcurso del tiempo, por haber cumplido con su fin o por otros motivos de esta índole.

Análisis de sensibilidad

Termino financiero, muy utilizado en el mundo de la empresa a la hora de tomar decisiones de inversión, que consiste en calcular los nuevos flujos de caja y VAN al cambiar una variable.

Anexo

Anexo bajo rasante: Construcción edificada bajo el nivel de suelo.
Anexo sobre rasante: Construcción realizada sobre la rasante del terreno y de carácter anexo, no teniendo porqué computar a efectos de edificabilidad.

Antigüedad

Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración.

Apremio

Mandamiento de una autoridad judicial con el fin de exigir el pago de una cantidad o el cumplimiento de otro acto obligatorio.

Aprovechamiento urbanístico

Es la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico; también integra el aprovechamiento urbanístico la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea.

Área de reparto

Ámbitos físicos, normalmente definidos y delimitados por el planteamiento general, en que se divide tanto el suelo urbano como el urbanizable, para cada una de las cuales se fija un aprovechamiento de referencia.

Arras

Pago anticipado de parte del precio de una compraventa que entrega el comprador al vendedor. Esta entrega a cuenta subraya la firmeza del contrato de compraventa; aunque no está exenta de consecuencias en caso de incumplimiento: si el comprador decide no comprar, perderá la cantidad entregada, y si es el vendedor el que decide no consumar la compraventa, deberá devolver al comprador lo que éste le entregó anticipadamente más otra suma igual.

Arrendador

El arrendador es la persona que cede a otra el uso de una cosa (vivienda, finca, inmueble) por tiempo determinado y precio cierto.

Auto de adjudicación

Acto judicial consistente en la atribución como propio a personas determinadas de una cosa, mueble o inmueble, como consecuencia de una subasta o partición hereditaria con la consiguiente entrega de la misma a la persona interesada.

Aval

Compromiso firmado por parte de una persona física o jurídica, normalmente en un documento de crédito, por el que se compromete a responder por la obligación de pago que tiene otra persona en caso de que ésta no lo realizara.

Avalista

Persona física o jurídica que firma un aval, obligándose con ello a su pago si no lo hace el obligado principal.

Bien inmueble

Se dice de todos aquellos bienes que por contraposición a los bienes muebles, tienen una situación fija en el espacio y no son susceptibles de ser tomados o trasladados, tales como el suelo, los edificios y construcciones de todo género adheridas al terreno, por naturaleza o por accesión.

Bienes gananciales

Régimen económico matrimonial, según el cual desde el momento de la celebración del matrimonio tanto los beneficios y derechos como las obligaciones y deudas contraídas por uno de los cónyuges pasan a ser comunes a los dos.

Bienes privativos

Bienes que posee un cónyuge siendo de su exclusiva propiedad y administración.

Calificación urbanística

Se dice del régimen uniforme que el planeamiento establece en cada zona de suelo, con el fin de orientar el proceso de urbanización y construcción.

Capital

Caudal, haber, patrimonio. En el ámbito hipotecario, se dice del importe nominal del préstamo hipotecario. Es decir, el total de la deuda pendiente, excluidos los intereses.

Capital amortizado

Parte del préstamo o crédito ya pagado.

Capital asegurado

Valor total que la entidad aseguradora y el tomador del seguro asignan a los bienes objeto del contrato de seguro y que a su vez, juega como límite máximo de la indemnización que la aseguradora vendrá obligada a pagar en caso de siniestro.

Capital pendiente

Parte del préstamo o crédito que falta por pagar.

Capitalización de rentas esperadas

Método de cálculo por el cual se puede obtener unas rentas futuras y se actualizan dichos ingresos a fecha actual con una tasa de retorno para obtener el Valor de Calificación.

Carencia

Periodo dentro de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital. Este periodo, cuando se contrata, suele tener una duración máxima de tres años.

Cargas

Gravámenes de naturaleza real sobre bienes inmuebles que limitan el dominio de una finca. Estas cantidades o costes fijos constan en documento público y se inscriben en el Registro de la Propiedad. Son algunos ejemplos: las hipotecas, usufructos, condiciones resolutorias, etc., suponiendo todas ellas una disminución del valor de la finca.

Cargas registrales

Aquellas cargas que afectan al inmueble y que además se reflejan en el registro de la propiedad.

Catastro

Es el censo estadístico de los bienes inmuebles de una determinada población que contiene la descripción física, económica y jurídica de las propiedades rústicas y urbanas. Es un registro administrativo dependiente del Estado (Ministerio de Economía y Hacienda). Entre las características del catastro podemos encontrar que es un registro estadístico para determinar la extensión geográfica y riqueza de alguna demarcación y que en materia hacendaria es un apoyo para determinar el cobro de las imposiciones del estado, según lo manifestado en los registros. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del registro de la propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecen, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.

Cédula de calificación

Documento emitido por los organismos de las distintas comunidades autónomas en los que se incluyen las leyes y normativas así como los valores unitarios vigentes de aplicación a las viviendas calificadas solicitadas.

Cédula de Clasificación Definitiva

Certificado expedido por las distintas consejerías de la vivienda de las correspondientes Comunidades Autónomas, en el que se especifican las características de las Viviendas de Protección Oficial (V.P.O.), así como sus precios máximos de venta y alquiler.

Cédula de Habitabilidad

Documento expedido por la Administración Pública a fin de controlar las condiciones de salubridad e higiene de los edificios destinados a vivienda y alojamiento.

Cédula Urbanística

Documento acreditativo del régimen y circunstancias urbanísticas a que está sujeta una finca, parcela o solar del término municipal.

Certificación de Obra

Certificación relativa al estado puntual de una construcción de obras.

Cesión de Aprovechamiento Lucrativo

Porcentaje o parte del derecho de aprovechamiento urbanístico que los promotores urbanísticos deben ceder obligatoriamente, incluída la urbanización, a la corporación local como parte del desarrollo de un planeamiento urbanístico hasta convertirse en suelo urbano.

Clasificación Urbanística

Hace referencia a la técnica de categorización del suelo, según su destino urbanístico básico: suelo urbano, urbanizable, no urbanizable.

Comisión de Apertura

Cantidad porcentual sobre el capital prestado o sobre el límite del préstamo que se realiza en un pago único al constituir el préstamo

Comisión de Cancelación Aticipada

La cantidad que cobran las entidades financieras por cancelar o cerrar un préstamo o una hipoteca.

Comisión de Cierre

Son los gastos de notaría y registro que afectan al préstamo al efectuarse el último plazo de dicho préstamo. La formalización de la carta de pago del banco, mediante escritura pública inscrita en el Registro que implica la anulación de la hipoteca genera esos gastos de notaría y registro.

Comisión de Entregas a Cuenta

Se trata de un supuesto similar al de la cancelación anticipada, pero en este caso, la devolución no es sobre el importe total pendiente, sino únicamente sobre una parte.

Comisión de Estudio

Algunas entidades incluyen en las tarifas de comisiones este concepto de comisión por el estudio de las operaciones de riesgo, estableciéndose en un tanto por mil sobre el importe del crédito solicitado con un mínimo y un máximo de percepción. Este tipo de comisión no puede considerarse un servicio y viene, por lo tanto, a incrementar el coste financiero.

Comisión de Reclamación de Impagados

Cantidad fija que se devenga en caso de impago de algún recibo.

Comisión de Subrogación

Cantidad que cobra el banco o la caja de ahorros al cambiar una hipoteca de entidad financiera.

Comparables

Inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin. En la anterior orden de valoración se denominaban \»testigos\».

Compromiso de compra a plazo de inmuebles

Es un contrato en virtud del cual los contratantes se comprometen a la compraventa de un inmueble, a un precio predeterminado y en una fecha concreta.

Concesión Administrativa

Acto administrativo por el que se autoriza temporalmente por una Administración Pública, a uno o más sujetos, la utilización privada de un bien público, mediante el pago de un canon.

Condicionante

Alertas que se añaden al expediente ante determinadas carencias determinadas por normativa (comprobaciones insuficientes, ausencia de documentación necesaria, dudas relevantes sobre determinados aspectos), que suponen la invalidez del informe a los efectos de su finalidad mientras no sean subsanados. Por ejemplo, en el caso de la finalidad hipotecaria impedirá por parte de la entidad bancaria la concesión del préstamo mientras no sea retirado el condicionante por parte de la empresa tasadora.

Condominio

Situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente o proindiviso a varias personas. Generalmente se utiliza para describir la propiedad horizontal.

Condonación

Renuncia gratuita e incondicional al derecho de reclamo de un crédito, una pena o una deuda.

Constitución de un Préstamo Hipotecario

Se produce en el momento de la inscripción de la correspondiente escritura en el Registro de la Propiedad.

Contrato de arras

Es un contrato privado, donde las partes pactan la reserva de la compraventa de bienes, o inmuebles como una vivienda, entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un contrato (el de compraventa) en el futuro.

Contrato de arrendamiento o alquiler

Contrato por el que una de las partes (arrendador) se obliga a dar a otra (arrendatario) el uso de una vivienda por tiempo determinado y precio cierto. El arrendamiento o alquiler de fincas urbanas (para finalidad de vivienda o para uso distinto del de vivienda) está actualmente regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Crédito a tipo fijo

Préstamo en el que la cuota de interés no varía a lo largo de la vida de la operación.

Crédito a tipo variable

Préstamo en el que la cuota en concepto de interés cambia a lo largo de la vida de la operación, en función de una referencia.

Depreciación

Es la perdida de valor contable que sufren los activos fijos por el uso a que se les somete y su función productora de renta.

Depreciación física

Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes.

Depreciación funcional

Es la pérdida que experimenta el valor de reemplazamiento bruto (VRB) de un bien atendiendo a su defectuosa adaptación a la función a que se destina. Comprende las pérdidas producidas en el inmueble por obsolescencia, diseño, falta de adaptación a su uso, etc.

Derecho de retracto

Dícese del derecho de adquisición preferente que determinadas personas pueden ejercitar dentro de un plazo señalado por la ley para adquirir una cosa, una vez que ésta ha sido transmitida a otra persona.

Derecho de superficie

Es el derecho a tener y disfrutar de la propiedad de una edificación en terreno ajeno.

Derecho de tanteo

Derecho conferido a un propietario —en caso de retracto de colindantes—, de un copropietario —cuando otro copropietario vende su participación en una cosa común— o de un inquilino —de vivienda única— o arrendatario rústico —cuando se transmite la vivienda o la finca rústica arrendada— cuando está establecido por un pacto reconocido en la propia ley, de adquirir, antes de que se formalice la transmisión a un tercero, la propiedad de la cosa o derecho en las mismas condiciones que se prevén formalizar con dicho tercero.

Derecho de uso

Es el derecho que corresponde a una persona al que el propietario de la cosa le ha concedido la facultad de uso, goce y disfrute de la misma, aunque sin facultades de disposición, ya sea con o sin contraprestación a su cargo.

Derecho de usufructo

Derecho real de uso, por el cual el propietario de una cosa, mueble, inmueble o semoviente, cede a un tercero el uso y disfrute de la misma, con la condición de salvaguardar su conservación y custodia.

División en propiedad horizontal

Acto documentado en título público, mediante el cual se divide un inmueble en varias y distintas fincas registrales independientes, con asignación a cada una de ellas de un coeficiente de copropiedad o participación en el total del inmueble. Se inscribe en el Registro de la Propiedad.

Edificabilidad

Parámetro urbanístico básico que relaciona la superficie de una parcela a edificar, con los metros cuadrados construidos que se pueden levantar en ella en las diferentes plantas del edificio a realizar.

Edificio en construcción

Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.

Edificio en proyecto

Es cualquier tipo de construcción (obra nueva o rehabilitación) que se realizará sobre un terreno o finca determinada con arreglo a un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente. A estos efectos, se entenderán como obras de rehabilitación las que cumplan los requisitos señalados en la definición de inmueble en rehabilitación.

Elemento de un edificio

Es toda unidad física, funcional o registral, que forme parte de un edificio compuesto por más unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizada.

Elementos comunes de un edificio

Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos de cómputo de superficie.

Elementos especulativos

Son aquellos datos, ofertas o escenarios que aun siendo relevantes para la determinación del valor de mercado traigan causa, bien de un comportamiento ligado a la intención de un operador de beneficiarse a corto plazo con las fluctuaciones en los precios de los activos inmobiliarios, bien de expectativas de cambio de uso o edificabilidad, bien de otros factores extraordinarios (tales como nuevas infraestructuras o inversiones que impliquen una revalorización de los inmuebles) cuya presencia futura no esté asegurada.

Enajenación

Acto jurídico por medio del cual se transmite a otro la propiedad de una cosa.

Equipamiento urbano

Espacios urbanizados y, en muchos casos, edificados, destinados al uso público, entendido desde múltiples criterios e intereses, son elementos importantes en la configuración del espacio urbano y metropolitano.

Escritura de cancelación de hipoteca

Documento otorgado ante notario por el cual se da por finalizada una hipoteca por haberse cumplido la obligación garantizada, para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Escritura de compraventa

Documento oficial, expedido por un notario, donde constan las cláusulas y condiciones que se hayan pactado entre comprador y vendedor.

Escritura de hipoteca

Documento otorgado ante notario en el que se afecta uno o varios bienes inmuebles en garantía de una o varias operaciones.

Escritura pública

Documento en el que se hace constar un determinado hecho o derecho autorizado por un fedatario público, que da fe sobre la capacidad de los otorgantes, el contenido del mismo y la fecha en que se realizó.

Estimación de valor

Determinación del valor de uno o más parámetros estadísticos a partir de las observaciones de una muestra.

EURIBOR

Índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que las entidades financieras se prestan dinero en el mercado interbancario del euro.

Exceso de cabida

Se refiere a los desajustes entre la superficie publicada por el registro de la propiedad y la superficie real existente debido al hecho de que la superficie inscrita en el registro fue tomada años atrás cuando los medios técnicos de medición y los sistemas métricos empleados no daban la fiabilidad de los actuales. Esto provoca la existencia de ciertos desajustes al realizarse nuevas mediciones utilizándose métodos más precisos.

Finca matriz

Solar o edificación de la que provienen las fincas o departamentos independientes constituidos a través de la obra nueva y división horizontal de la finca madre (matriz).

Finca urbana

Aquella que tiene naturaleza urbana por no dedicarse a la explotación agrícola, pecuaria o forestal.

Garantía hipotecaria

Aseguramiento mediante la afección de uno o varios bienes inmuebles al cumplimiento de obligaciones.

Garantía personal

Patrimonio del deudor compuesto por todos los bienes presentes y futuros, y que garantiza el cumplimiento de cualquier obligación. También puede ser prestada esta garantía por un tercero.

Gastos de comunidad de vecinos

Cantidad de dinero que se desembolsan en una Comunidad de Propietarios para hacer frente a los gastos comunes de la Comunidad de vecinos.

Hipoteca

Derecho real de garantía y de realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación,normalmente de pago de un crédito o préstamo de un bien, generalmente inmueble.

Homogeneización

Proceso por el que en base a un estudio de mercado se corrige el valor de estas muestras ponderándolo en función de unas variables afines al inmueble a valorar.

Homogeneización de precios de inmuebles comparables

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para aquel.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

Es el que grava los actos formalizados en escrituras públicas. En el caso de una hipoteca se calcula en importe según un porcentaje aplicado al valor escriturado.

Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Impuesto municipal que grava la titularidad de la vivienda. Se calcula aplicando un porcentaje sobre el valor catastral de la misma. El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía)

Impuesto que se devenga a favor del Ayuntamiento donde radica la finca, por el hecho de la transmisión o venta de la misma. Se aplica únicamente en la compraventa. La Ley señala que sea el vendedor quien satisfaga este impuesto. La liquidación se realiza por la diferencia de valor que ha experimentado la finca desde la última transmisión. Depende de la zona donde esté situada la finca y de los años transcurridos desde la última liquidación. Anteriormente este impuesto era conocido como Arbitrio Municipal de Plusvalía.

Impuesto sobre el Valor Agregado o Añadido (IVA)

Impuesto indirecto estatal que graba las diferentes fases de la producción de un bien o la prestación de un servicio por el valor incorporado en cada una de esas fases.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Aquel que grava todo tipo de transmisión de bienes tanto muebles como inmuebles, por ejemplo la compraventa de inmuebles. Grava también todas las segundas y sucesivas compraventas de inmuebles —segunda mano—. El impuesto actual está situado en el 7%, si bien algunas comunidades autónomas establecen otros tipos y condiciones particulares.

Índice de Referencia CECA

Su cálculo es: el 90%, redondeado a octavos de punto, de la media simple correspondiente a la media aritmética eliminando los valores extremos de los préstamos personales formalizados mensualmente por plazos de un año a menos de tres años, y la media aritmética eliminando los valores extremos de los préstamos con garantía hipotecaria para adquisición de vivienda libre formalizados mensualmente por plazos de tres años o más.

Infraestructuras del terreno

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Infraestructuras exteriores del terreno

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Inmueble ligado a una actividad económica

Es todo edificio, o elemento de edificio, de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica.

Interés de demora

Rendimientos o interés adicional que se cobra sobre las cuotas impagadas de un préstamo y en función de los días de retraso en el pago de una deuda vencida. Siempre son superiores a los intereses ordinarios.

Interés fijo

Cuota de un préstamo que no varía a lo largo de la vida de la operación.

Interés mixto

Tipo de interés que se mantiene fijo durante los primeros años —hasta 10— mientras que durante el resto de la vida del préstamo se transforma en variable.

Interés nominal

Es el interés pactado en el momento de realizar una operación determinada, pero que posteriormente puede variar según lo pactado.

Interés variable

Cuota de un préstamo que cambia a lo largo de la vida de la operación, en función de una referencia.

IRPH

Media simple de los tipos de interés medios ponderados por los principales de las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria de plazo igual o superior a tres años, para la adquisición de vivienda libre, que hayan sido iniciadas o renovadas por el conjunto de bancos en el mes a que se refiere el índice.

Junta de compensación

Está constituida por los propietarios que, aportando los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa las obras de urbanización bajo la vigilancia de la Administración.

Junta de propietarios

Órgano de gobierno de una Comunidad de Propietarios, que se constituye con la reunión de los titulares de los inmuebles, previamente convocados según marca la ley y en reunión ordinaria o extraordinaria.

Justiprecio

Es el que se estima para una propiedad a expropiar, en el marco de un proceso expropiatorio, en base al acuerdo entre las partes implicadas y a la decisión de los Jurados de Expropiación Forzosa o de los Tribunales de Justicia.

Licencia de actividad

Procedimiento administrativo por el cual se concede autorización para el ejercicio de determinadas actividades que por su carácter pueden generar molestias, ruidos, humos, etc… y que precisan de unas medidas especiales para que el local tenga la adecuación que marquen las ordenanzas.

Licencia de apertura

Permiso expedido por la autoridad municipal, necesario para el inicio de una actividad comercial abierta al público.

Licencia de obra

Permiso municipal necesario para la iniciación de obras o modificaciones arquitectónicas en un inmueble.

Licencia de primera ocupación

La otorga el Ayuntamiento y acredita que la vivienda cumple los requisitos imprescindibles de seguridad y edificación.

Local comercial

Elemento independiente, de uso polivalente, normalmente ubicado en planta baja o primera de un edificio de viviendas, o en un centro comercial.

Mancomunidad

Régimen jurídico de las obligaciones que afecta a deudores y acreedores cuando en una u otra posición jurídica existe una multiplicidad de personas. Este régimen implica el que únicamente podrá reclamarse a cada deudor la parte proporcional del crédito que le afecte y no la totalidad del mismo (a diferencia del régimen de solidaridad).

Metodología de la valoración

Procedimientos previos a la obteción de valores utilizando procesos de estado según analíticas que varían en función de la tipología de inmueble valorado.

MIBOR

Media simple de los tipos de interés diarios a los que se han cruzado operaciones a plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios, durante los días hábiles del mes legal correspondiente. De las operaciones cruzadas se excluyen las realizadas a tipos claramente alejados de la tónica general del mercado. En los días hábiles en que no se hayan cruzado operaciones a 1 año en el mercado de depósitos interbancarios español, se tomará como dato para calcular la media mensual el tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea (EURIBOR). Pierde su carácter oficial como índice recomendado por el Banco de España para el mercado hipotecario para las operaciones firmadas a partir del 31 de diciembre de 1999.

Moratoria

Prórroga que se concede para el cumplimiento de una obligación antes del vencimiento del mismo.

Nave industrial

Edificio (o elementos independientes) destinado a uso industrial o de almacenaje, normalmente situado en un polígono industrial aunque también puede estar ubicado en el casco urbano de la población.

Niveles urbanísticos de los terrenos

A efectos de su tasación los terrenos se clasificarán en los siguientes niveles:

• Nivel I. Incluirá todos los terrenos que no pertenezcan al Nivel II.
• Nivel II. Incluirá los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza agrícola, forestal, ganadera o que estén ligados a una explotación económica permitida por la normativa vigente. También se incluirán los terrenos clasificados como urbanizables que no estén incluidos en un ámbito de desarrollo del planeamiento urbanístico o que estándolo, no se hayan definido en él las condiciones para su desarrollo.

Nota extensa registral

Documento emitido por el registro de la propiedad en el que se reproduce el contenido de los asientos viegentes en el Registro.

Nota simple registral

Documento expedido por el Registro de la Propiedad, en el que se declara la situación de cargas respecto a una finca. La diferencia respecto a la Certificación registral es que la Nota simple soló tiene valor informativo, mientras que las certificación es un documento público que tiene validez ante los tribunales.

Nuda propiedad

Derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario, por haber sido cedida ésta a través de un derecho real denominado usufructo.

Obra nueva

Documento público en le que se declara la existencia de una edificación o la construcción de una nueva. Su inscripción en el Registro de la Propiedad supone la creación de una finca registral por desaparición de la finca registral de procedencia.

Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)

Instrumento de planeamiento general que clasifica el territorio del término municipal en suelo urbano, urbanizable y no urbanizable. El Plan General ha de contener un Plan de Actuación y un Estudio Económico Financiero de evaluación de las actuaciones de desarrollo del Plan.

Plan parcial

Instrumento de planeamiento que, en desarrollo del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), normativiza el suelo urbanizable.

Plan Urbanístico

Es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación.

Porcentaje de depreciación

Tanto por ciento del coste de construcción que se deprecia, por el paso del tiempo de las edificaciones e instalaciones, y por una corrección funcional o de diseño.

Préstamo hipotecario

Es un préstamo que, además de contar con la garantía personal del prestatario, se garantiza adicionalmente con una vivienda, un inmueble o un bien. Además de la devolución del capital prestado, se garantiza también el cobro de los intereses ordinarios, los intereses de demora, las costas y los gastos derivados de una posible reclamación judicial en caso de incumplimiento en los pagos. Este contrato debe formalizarse mediante una escritura e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Principio de anticipación

Principio según el cual el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro. Es el principio en el que se basa el método de actualización de rentas.

Principio de finalidad

Principio de finalidad según el cual la finalidad de la valoración condiciona los métodos y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.

Principio de mayor y mejor uso

Principio por el que el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.

Principio de probabilidad

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables, se elegirán aquellos que se estimen más probables.

Principio de proporcionalidad

Según el cual los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.

Principio de prudencia

Según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación. Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para alguna de estas finalidades:

• Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
• Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.
• Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 1307/1988, de 30 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.

Principio de sustitución

Según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. Es el principio en el que se basa el método de comparación.

Principio de temporalidad

Según el cual el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.

Principio de transparencia

Según el cual el informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizada.

Principio del valor residual

Según el cual el valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble será la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.

Proindiviso

Situación en que se encuentra una cosa o un grupo de cosas antes de ser dividida y repartida entre sus propietarios.

Promotor

Se tata de la persona física o jurídica que decide, programa y financia las obras de edificación y cuyos recursos pueden ser propios o ajenos. En este concepto se incluyen los propietarios que construyen en beneficio propio, las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas.Se tata de la persona física o jurídica que decide, programa y financia las obras de edificación y cuyos recursos pueden ser propios o ajenos. En este concepto se incluyen los propietarios que construyen en beneficio propio, las comunidades de propietarios y las cooperativas de viviendas.

Propiedad horizontal

Régimen jurídico instaurado para regular las relaciones jurídicas que se dan entre los distintos copropietarios de un inmueble en el que cada propietario dispone en exclusiva de un derecho de propiedad sobre los elementos arquitectónicos situados en el interior de su piso, y de un derecho de copropiedad sobre el conjunto de elementos comunes que componen el inmueble. Se estructura en este régimen de propiedad las relaciones jurídicas de los propietarios de un inmueble dividido por pisos.

Propiedad vertical

Finca compuesta de varios locales o viviendas pertenece a una propiedad única y, por tanto, aunque dicha propiedad puede ser compartida proindiviso por varias personas, no se halla constituida en régimen de propiedad horizontal.

Proyecto de ejecución

Es la fase del trabajo que desarrolla el proyecto básico, con la determinación completa de detalles y especificaciones de todos los materiales, elementos, sistemas constructivos y equipos que puede llevarse a cabo, en su totalidad, antes del comienzo de la obra o parcialmente antes y durante la ejecución de la misma. Su contenido reglamentario es suficiente para obtener el visado colegial necesario para iniciar las obras.

Proyecto técnico

Conjunto de planos, esquemas y textos explicativos utilizados para definir (en papel, digitalmente, en maqueta o por otros medios de representación) las condiciones de una obra.

Referencia catastral

Identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles. Consiste en un código alfanumérico que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral que permita situarlo inequívocamente en la cartografía catastral.

Registro de la propiedad

Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro. Estas circunstancias son las relativas a la propiedad: cargas, transmisiones, notas marginales, etc.

Renta

Precio que el arrendatario paga por el uso del bien arrendado.

Renta de mercado

Valor de alquiler de un determinado inmueble en base a un estudio de mercado de inmuebles comparables.

Rentas esperadas

Ingresos que puede producir un bien para el uso al que se prevee destinar a un determinado inmueble.

Reparcelación

Es la agrupación de fincas comprendidas en un ámbito de ejecución del planeamiento para su nueva división adaptada a la nueva ordenación, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos.

Repercusión del suelo

Es el valor resultante de dividir el valor total del suelo por la superficie total construida o construible de un inmueble. Se expresa en euros por metro cuadrado construido y se calcula en base a la utilización óptima del suelo atendiendo a la máxima edificabilidad y tipología de edificación posibles, supuesto el suelo no edificado – máxima utilidad-. Su cálculo se hace por el método residual. Requiere del conocimiento de los valores de mercado y el coste de construcción del inmueble.

Retranqueo

Distancia mínima entre la línea de referencia (por lo general de una propiedad) y un edificio o parte de éste, según las ordenanzas en vigencia.

Ruina

En términos del Derecho Civil es el estado de la vivienda que corre riesgo de caerse, viniendo el propietario obligado a la ejecución de las obras necesarias para evitar su caída o a la demolición del edificio.

Segregación

Separación de una parte de una finca, para formar por sí sola una independiente.

Servidumbre

Carga o gravamen que se impone sobre un bien inmueble (predio sirviente) en beneficio de otro bien inmueble (predio dominante), de una persona o de una comunidad distinta del propietario.

Suelo no urbanizable

Suelo que se encuentra protegido por algún régimen especial de protección (paisajístico, histórico, ambiental) y, por ello, no se puede edificar en él.

Suelo rústico

Aquel dedicado a labores agrícolas o ganaderas y que no puede ser edificado.

Suelo urbanizable

Suelo que no tenga la condición de urbano o de no urbanizable y sea apto para su conversión en urbana tras el correspondiente Plan.

Suelo urbano

Suelo caracterizado por estar transformado y contar, como mínimo, con acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica o por estar consolidados por la edificación en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística.

Superficie adoptada

Superficie que tras realizar medición en base a documentación aportada y/o medición in situ, se toma como computable a efectos de valoración.

Superficie comprobada

Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado. Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos que es la constatada mediante medición, en visita por un técnico con titulación adecuada a la naturaleza del inmueble objeto de la tasación.

Superficie construída con zonas comunes

Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Superficie construída sin zonas comunes

Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

Superficie edificable

Superficie edificable o edificabilidad es la superficie construida, expresada en m², que puede edificarse en un determinado ámbito (un inmueble, por ejemplo), en aplicación de las normas dictadas por el Ayuntamiento. Una serie de reglas establecen qué superficie construida computa a efectos de la edificabilidad. Es importante tenerlas en cuenta porque no puede excederse del límite establecido al inmueble. Así, en el caso de una terraza, computa como edificada el 50% de su superficie. Pero si usted la cierra, pasa a computar el 100%, y con ello podría rebasarse el límite establecido para el inmueble.

Superficie real

Superficie que se obtiene por medición directa sobre el inmueble.

Superficie útil

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

TAE (tasa anual equivalente)

Procedimiento matemático mediante el cual se transforman las condiciones financieras aplicadas a un préstamo a su equivalente anual, cualquiera que sea su forma de liquidación. Es decir, para dos préstamos con tipo de interés y comisiones diferentes, a igual plazo, una vez calculadas sus correspondientes T.A.E., el resultado es comparable, ya que la T.A.E. ha hecho homogéneas ambas condiciones, transformándolas a un común equivalente anual.

Terreno

Parcela valorada atendiendo a su potencial aprovechamiento urbanístico, sin edificaciones sobre la misma o, eventualmente, sin considerarlas en la valoración en el caso de haberlas. Si está sujeta a explotación agropecuaria (cultivos, explotación ganadera, etc.) el tratamiento debe ser como finca rústica.

Testigos

Inmuebles que se consideran similares al inmueble objeto de valoración o adecuados para aplicar la homogeneización, teniendo en cuenta su localización, uso, tipología, superficie, antigüedad, estado de conservación, u otra característica física relevante a dicho fin.

Unidad de actuación

Son superficies delimitadas de terrenos, interiores a los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, o coincidentes con los mismos, que defi nen el ámbito completo de una actuación integrada. Los terrenos reservados en el planeamiento urbanístico para la ejecución de los sistemas generales o dotaciones urbanísticas públicas deben ser considerados como parte integrante de las unidades de actuación en las que hayan sido incluidos.

Unidad de ejecución

Ámbito territorial delimitado dentro de las áreas de reparto, para permitir el cumplimiento conjunto de los deberes urbanísticos básicos, conforme a lo establecido por la legislación urbanística vigente.

Unidad registral

Elemento definitivo en el Registro de la Propiedad con un número y asignamiento a un determinado tipo de inmueble.

Urbanismo

Es la parte del derecho que se ocupa del planeamiento de las ciudades, regulando el régimen del suelo, la ordenación y las previsiones del mismo.

Usos permitidos

En la normativa urbanística de aplicación a un determinado inmueble, cada uno de los usos definidos como permitidos dentro de la misma.

Valor Catastral

Valoración que figura en el catastro de una determinada finca. El Catrasto es el censo y padrón estadístico de las fincas rústicas y urbanas.

Valor de Mercado

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación tasación en el supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta. A tal efecto se considerará: a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia de información privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes. c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación. d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de comercialización.

Valor de reemplazamiento bruto o a nuevo

Es la suma de las inversiones que serían necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características (capacidad, uso, calidad, etc.) pero utilizando tecnología y materiales de construcción actuales.

Valor de reemplazamiento neto o actual

Es el resultado de deducir del VRB la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de la valoración.

Valor de tasación

Es el valor que se establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado

Es el valor que previsiblemente podrá alcanzar un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación en la fecha de su terminación, si se construye en los plazos estimados y con las características técnicas contenidas en su proyecto de edificación o rehabilitación.

Valor hipotecario o valor a efecto de crédito hipotecario

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos.

Valor liquidativo

El valor liquidativo es el precio unitario de la participación en un fondo de inversión. Se calcula dividiendo el patrimonio del fondo entre el número de participaciones en circulación en ese momento.

Cuando decidimos invertir en un fondo lo que hacemos es comprar participaciones. Estas participaciones tienen un precio, este precio se conoce como valor liquidativo y su evolución va determinada por la rentabilidad del fondo.

Valor máximo legal

El valor máximo legal es el precio máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor medio ponderado

El valor medio ponderado es una medida de tendencia central, que es apropiada en el caso cuando en un conjunto de datos cada uno de ellos tiene una importancia relativa o peso respecto de los demás datos, y se obtiene del cociente entre la suma de los productos de cada dato por su peso o ponderación y la suma de los pesos.

Valor patrimonial

Es el valor por el que deben ser incluidos los bienes en la declaración del impuesto de renta.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual

Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.

Valoración intermedia de obra

Es cualquiera de las valoraciones que se emiten con posterioridad a la tasación inicial y durante la construcción o rehabilitación de un elemento o edificio, en los que se refleja el avance de las obras y el porcentaje de la obra ejecutada y cualquiera otra circunstancia de la construcción que pueda afectar al valor de tasación. Su emisión no implica la actualización de los valores contenidos en la valoración inicial.

Vicios ocultos

Son Vicios ocultos en viviendas aquellos defectos ocultos que, en caso de aparecer antes de un determinado plazo desde la venta, dan derecho al comprador a exigir al vendedor el saneamiento de la vivienda o inmueble.

Vida util de un inmueble

La vida útil de un inmueble es el plazo durante el cual un inmueble estará en condiciones de ser usado para el fin a que se destina. Será total si se calcula desde el momento de la construcción o última rehabilitación integral y será residual si se calcula desde la fecha de la tasación.

Vivienda de Protección Oficial

La Vivienda de Protección Oficial (VPO), otros sinónimos son: Vivienda con Protección Pública o Vivienda Protegida, es un tipo de vivienda de precio limitado y subvencionada parcialmente por la administración pública española.

El fin de la vivienda de protección oficial es ayudar a ciudadanos con niveles de renta bajos a que puedan comprar o alquilar viviendas a unos precios asequibles a sus salarios.

En España cada comunidad autónoma tienen la competencia en esta materia por lo no existe una legislación a nivel nacional. En los que respecta a las condiciones de acceso, dependerán de la comunidad donde se encuentra la vivienda protegida.

Vivienda para primera residencia

Es aquella que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia

Es aquella que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como residencia temporal, independientemente de su destino actual.

Vivienda protegida

La vivienda protegida es un tipo de inmueble cuya tipología, dimensiones y precios están reglamentadas por la Administración, como condición para poderse acoger a determinadas ventajas tanto económicas como fiscales por parte de los compradores, los cuales a su vez deben reunir unas condiciones establecidas en cuanto a titularidad de inmuebles, ingresos familiares, etc.

Como es lógico, el precio de la vivienda protegida siempre será inferior al de la vivienda libre, no obstante, la vivienda protegida tiene una serie de restricciones:

• Tiene que ser destinada a vivienda habitual, estando regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección.
• Está limitado el precio máximo de venta o renta así como los ingresos máximos de los compradores/inquilinos.

Estás características dependen del tipo de vivienda protegida, del municipio donde se encuentre la misma y de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la vivienda protegida obtenga la “calificación provisional”.

Vuelo

Se entiende por salientes o vuelos todos aquellos elemoentos que sobresalen del plano de la fachada de un edificio.